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界说及分类

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产业园是由特定开发主体在特定区域内野心产业定位，以地皮为载体，通过提供房屋建筑等基础方法及详尽配套服务，蛊惑特定类型、特定产业集群的表里资企业落地，通过产业、老本、技巧、劳能源等要素高度鸠合，产生聚积效应，增强产业竞争力，并向外围辐照的特定区域。

跟着国民经济的快速发展，产业园类型亦稳固多元化，举例高新技巧产业开发区、经济技巧开发区、文化创意产业园、物流产业园、产业新城、特色小镇等。产业园区按属性可大体上分为科技园、一般工业园、专科园三大类；按承载功能可分为国度级开发区、省级开发区和千般专科园区；按开发模式可分为政府主导、企业主导、政企配合开发产业园三种；而按开发栽种参与主体，可好像分为政府平台企业、专科开发商、制造实体企业、互联网企业及金融机构开发栽种的产业园。

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行业政策

1、专揽部门和监管体制

由于产业园的栽种与运营触及地皮、野心、产业招商、出进口商品理会、工程栽种、劳能源、税收、基础方法配套等多个方面，故产业园行业主要受国度发改委、商务部、当然资源部（包含原国土资源部职责）、住建部、海关、东谈主力资源和社会保险部、财政部等部门的监管。

同期凭据国度关系王法，我国产业园行业的专揽行业协会为中国开发区协会，是经国度批准的以促进开发区发展服务为宗旨的天下性一类社团组织，1993年经民政部批准登记注册。开发区协会在国度发改委的带领下处事，吸收商务部业务指导，是天下千般开发区之间估量的纽带，是开发区与政府部门和社会各界疏通的桥梁。

此外，国度及省级开发区所在地的城市东谈主民政府常常接管配置开发区管委会的方式，行为当地东谈主民政府的派出机构，对开发区哄骗行政握住职能，妥当开发区的具体野心和日常握住处事。

2、行业相干政策

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产业园行为我国稀零配置的以促进产业发展的功能区画，承担着鼓吹产业集群发展，培育战略性新兴产业和新的经济增长点的重要处事。国度和处所政府出台了一系列政策，维持和引诱产业园发展。

2023年6月，国度发改委发布的《接续产业逶迤示范区握住办法》。提到要在中西部或东北地区配置20个傍边的接续产业逶迤示范区，有用接续国表里产业逶迤。示范区栽种创建处事将依托当地省级以上开发区，聚焦产业接续重心，完善基础方法栽种、优化营商环境，深化绽放配合，开展精确招商。接续产业逶迤示范区握住办法的出台，将带动中西部或东北地区产业园开发，打造高水平的产业园。各级处所政府出于推动经济增长的目的，也在任性推动推动当地产业园区高质地发展。《中共广东省委广东省东谈主民政府对于高质地栽种制造强省的意见》明确提倡要在广东省内高圭臬栽种一批产业园区；推动“一县一园”栽种，增强工业园区带动县域经济发展才略；推动省级以上工业园区实施“管委会+公司化”运营机制，维持工业园区运营开发企业接管发债上市等方式融资。

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发展历程

中国的产业园的发展经历了5个发展阶段，分别为助弥远（1979-1983年）、伊始培育期（1984-1991年）、高速发缓期（1992-2002年）、稳定调整期（2003-2008年）、创新发缓期（2009年于今）。助弥远（1973-1983年）是中国产业园40年发展历程的第一个阶段。1984-1991年是我国产业园的起步阶段，为了蛊惑外资和技巧，促出进口和处事，国度在沿海地区建立了一批加工贸易型园区。高速发缓期（1992-2002年）是产业园的快速膨胀期，主若是为了反应国度的篡改绽放政策，促进产业结构调整，提高国际竞争力。稳定调整期（2003-2008年）是产业园的转型升级期，主若是为了合适国际市集变化和国内经济转型，检朴单的引进外资向引进外资与培育原土企业并重养息，促进科技创新和产业升级，提高中枢竞争力。创新发缓期（2009年于今）是产业园的升级发展阶段。

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行业壁垒

1、专科教会壁垒

产业园的建立需经历园区客户定位、园区地产开发或园区假想修订、园区招商和运营握住等智商，对园区运营服务商提倡较高的专科教会条件。客户定位是最枢纽的智商，怎样凭据园区左右环境和国度产业翌日发展办法详情指标客户群体、定位园区客户产业类型将径直影响后续招商和运营握住，影响园区入住率和盈利才略。园区地产开发或园区假想修订智商对成本按捺才略条件较高，不同类型的产业园王人有不同的建筑布局需求，较难形成界限化的发展，因此，裁减园区地产开发或园区假想改形成本、提高效劳需要弥远的教会积攒。在运营管明智商，产业园运营商需要具备无缺系统化的握住体系，对园区进行高超化握住，园区运营商需具备物业握住、社群举止组织、创业服务、商务服务、持续招商等多方面的专科才略，才能形成界限化连锁化发展。

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因此，产业园运营服务商需领有专科的团队和丰富的款式教会，能在各个智商作念好野心、监督与审核，提高每个智商的效劳，裁减运营成本，高效完要素部任务。款式教会的习得需从弥远实践中积攒，对于潜在进入者而言，较难在短期间内赢得从事产业园运营的相干教会，因此，教会限度是进入行业的重要壁垒之一。

2、品牌壁垒

跟着产业园的络续发展，下贱企业对于办公环境、配套方法以及专科化服务的需求逐步提高，产业园品牌成为企业入驻时重心斟酌的因素，企业更答允到闻名度高的产业园落户，产业园的品牌效应日益突显。现在国内已涌现了一批产业园运营握住品牌企业，这些品牌企业弥远从事产业园的运筹帷幄握住，在市集上成立了精雅的品牌形象，更能赢得客户的招供和宠爱，客户基础较为稳定。此外，在与上游供应商谈判获取建筑资源的智商，由于国里面分园区运筹帷幄不善，出现失约的情况，上游供应商时时倾向于同有实力、有界限、品牌闻名度较高的产业园运营商配合，因此具有品牌影响力的产业园运营商更易于取得上游建筑资源。潜在进入者未在行业内形制品牌影响力，较难进入该行业，因此，品牌影响力限度是进入行业的重要壁垒之一。

3、技巧壁垒

产业园在定位、假想、修订等智商需勾通不同款式的执行情况，合理运用地舆学、野心学、工程学、环境学、市集营销学、建筑假想学等多门学科的复合学问，具有较强的系统性、专科性及复杂性，对产业园运营服务商的技巧、假想等才略条件较高。此外，产业园运营管明智商对运营商的技巧水平具有较高的条件，产业园运营商需建立无缺系统化的握住体系，通过贤达化系统对园区的执行景象、行家神态的使用情况进行预判，才能已毕对园区企业的高超化握住，提高园区运营效劳。同期，产业园运营商需络续将互联网、物联网、大数据、云计算、东谈主工智能、5G等新技巧与园区的运筹帷幄握住相勾通，络续提高园区运营和服务水平，提高园区贤达化水平，这对产业园运营服务商的技巧积攒提倡了更高的条件。

科学合理地将多门学科学问及新技巧运用于园区野心假想及运营握住中，使园区款式达到精雅的经济效益和社会效益，是产业园运营服务商需要弥远探索、实践和积攒才能形成的中枢竞争才略。由于潜在进入者较难在短期间内具备上述技巧及服务才略，因此，技巧限度是进入行业的重要壁垒之一。

4、资金壁垒

在聘请栽种产业园之前，常常需要进入资金对所在地进行市集调研、客户定位，对产业园盈利才略进行评估；在详情款式栽种地点后，需进入大王人资金进行假想、修订、栽种；款式建成后，园区运营服务商需要进入资金进行款式招商及企业入驻后的园区日常运营握住；除日常运营握住外，园区运营服务商还应依期或不依期地进入资金对园区进行后续升级。产业园区从前期市集调研、客户定位，到假想、修订、栽种，再到款式招商、运营握住及后续升级均需进入大王人的资金，因此，资金限度是进入行业的重要壁垒之一。

5、跨地域运筹帷幄壁垒

大多产业园运营商仅运营一个园区款式，在单一区域内运筹帷幄，难以形成跨区域园区体系，同期现在我国产业园区主要集结在说明城市和地区，具有显著的区域性特征。产业园区的定位、招商、服务和后续握住条件运营商对园区所在地区的经济发展水平、产业赞成政策、区域发展特质具有很强的把捏才略，一朝盲目进入市集，容易导致园区定位偏差，影响园区的盈利才略。因此地域特征一定程度上将影响业内企业跨地域发展，大部分园区运营商在跨区域运营时会举步维艰。

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产业链

1、行业产业链分析

产业园产业链的主要参与方包括建筑假想单元、基建施工单元、园区开发运营商和入驻企业。其中，产业链上游参与者主要为建筑假想、基建施工行业。出具产业园区建筑设战术划的单元主要包括同济大学建筑假想计议院、北京市建筑假想计议院、深圳市城市野心假想计议院有限公司等企业。此外，我国产业园区基础方法栽种多以款式招标体式开展，主要参与企业有中国建筑、中国中铁、中邦交建等工程建筑类企业。产业园中游领域主若是指产业园区开发运营。产业园下贱主若是园区的需求方，也即是使用者，即入驻产业园的千般企业。跟着我国产业园界限的络续扩大，各地园区主导产业也在络续推论，入驻产业园企业数目界限也在持续增长，企业类型粉饰生物医药、化工、物流、文创、软件、东谈主工智能、集成电路、医疗器械等繁密领域。

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2、行业最初企业分析

（1）上海张江高技术园区开发股份有限公司

上海张江高技术园区开发股份有限公司、所以张江科学城开发运营为主体业务的国有控股上市企业。比年来张江高科持续鼓吹业务结构转型，从产业园区地产运营商向产业详尽运营平台转型。现在企业业务结构包括三大块：一是产业园区详尽开发，为千般科技企业提供产业孵化、研发、办公等多种空间居品，及配套东谈主才公寓、买卖方法等园区生涯环境。二是产业园区运营，即向园区内企业提供物业握住、企业发展、东谈主才培育、创业维持、企业交流、行业发展等配套服务。三是产业投资，通过老本运作投资科技创新主体，以赢得投资收益。现在张江科学城仍是成为了集成电路、东谈主工智能、创新药械、数字经济等多个产业集结区。2023年前三季度企业营业收入为17.46亿元，同比加多 7.11%；归母净利润为7.64亿元，同比增长3.61%。

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（2）武汉东湖高新集团股份有限公司

武汉东湖高新集团股份有限公司创立于1993年，主营业务包括工程栽种、环保科技及科技园区三大板块。其中科技园区是企业创立以来就伊始运行的板块，企业是中国前十大产业园区运营商之一。企业聚焦电子信息、软件信息服务、东谈主工智能、集成电路、生物医药、医疗器械、基因会诊、生物农业等产业，在天下布局主题产业园区。比年来企业抢抓产业升级趋势，与多地政府就科技园区栽种达成配合，鼓吹科技园区开发业务快速发展。2023年6月末企业正在开发、运营主题型园区有42个，较2022年末加多了7个。企业运营的科技园区主要散布在湖北、湖南、重庆、上海、海南、浙江等地。2023年上半年科技园区业务营业收入为3.81亿元，同比减少2.63%。

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行业近况

凭据产业园行政层级的高下，迷香谷排行榜不错将产业园分裂为国度级产业园、省级产业园、其他产业园。现在我国共有696个国度级产业园；其中国度级经开区230个，高新区178个，海关格外监管区171个，边/跨境配合区19个，国度级开脱贸易检修区22个，国度级新区19个，国度自主创新示范区23个，其他国度级产业园区25个。省级产业园由省、自治区、直辖市政府批准配置，现在数目达到2133个。此外，我国市县级政府还统领了上万个下层的产业园，这些园区包括一般工业园区、农业园区等。产业园承担着促进区域产业越过、推动经济发展的重要处事。2022年国度级经开区、高新区的坐褥总值共计越过32.3万亿元，占我国GDP的26.8%，对我国经济发展作出了重要孝敬，是经济发展的压舱石。

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发展因素

1、故意因素

（1）政府政策的推动

为配合鼓吹产业结构调整、转型升级及中小企业的快速发展，处所政府已颁布一系列促进产业集结和发展的政策礼貌，引诱相干产业发展，并提供一系列奖励及优惠政策，包括向入驻产业园的公司提供补贴及免税期以及为其雇员提供住房补贴止境他津贴。在国内经济迈向新常态的进度中，产业园通过赢得政府财税、金融、投资、产业、贸易、阔绰等多方面的政策维持，助力创新效劳与具体产业的对接，与地区运营勾通更加紧密，已毕园区与地区双赢同期政府对特定区域的产业赞成也会大大助力相干产业园的招商处事。

此外，国度级政策对园区运营和与握住行业的茂密发展也起到了至关重要的指导和推动作用，如2022年11科技部发布的《“十四五”国度高新技巧产业开发区发展野心》中提倡加大绿色技巧、绿色产业、绿色场景、绿色轨制等供给，推动资源能源轮回集约利用；强化数字技巧在园区智能化转型中的履行应用。深化绿色化智能化会通发展，提高绿色发展水良善效劳，有劲维持已毕碳达峰碳中庸。

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（2）国内产业结构升级调整带来产业园区开发契机

调整经济结构是保证经济回升的要紧需要，亦然处理我国经济发展中造反衡、不和谐、不可持续等深档次问题的根底举措。任性推动服务业发展，加速产业结构升级调整的主要举措，则需要政府围绕体制松懈和机制完善，从深切开展国度服务业详尽篡改试点和服务业发展示范区栽种入辖下手，加强制造业聚积区、服务业聚积区行家平台栽种。产业调控是当代化经济体系篡改极为重要的方面，而产业园区行为集老本、技巧、东谈主才等繁密要素的承载体和聚积体，将承担培育新经济增长模式的紧要职守。各地区纷繁以产业园区为载体，优化创业环境，营造创新氛围，蛊惑高新技巧或其他重心行业的企业，使园区成为集结学问精英、引发科技创新、发展新兴产业的创业园、孵化器和集结区。

（3）中小企业的快速发展加多园区运营与握住需求

跟着中小企业在国度经济结构中的重要性日益知道，为了给中小企业营造更加方便、高效、低成本的发展环境，我国政府在商事轨制篡改、减税降负、改善金融服务等方面推出多项赞成政策，颁布并实施了一系列营造精雅市集竞争环境的法律礼貌，放宽了中小企业的市集进入圭臬，跟着政策红利的络续开释，中小企业的发展环境有望进一步改善。中小企业的快速发展也为相干产业带来机遇，这其中就包括与其十指连心，兴盛中小企业发展需求的产业园区运营与握住行业。

（4）详尽服务普及园区运营商的盈利空间

产业园区的服务质地、配套环境在市集竞争下得到了显耀的提高，新的详尽服务成为园区发展新的增长点。这些服务一方面包括围绕园区企业坐褥、研发、销售等需求提供专科化的服务，如专利苦求、法律究诘、信息提供、开导租出、出进口贸易代理、专科营销代理、物流握住等；另一方面还涵盖商务配套及社群服务需求，如栈房、餐饮、会议、企业交流、社群举止提供等。这些详尽服务在推动产业园区发展、蛊惑产业投资者的同期，也为产业园区运营商开辟了新的可持续的盈利空间，已毕园区价值最大化，为今后园区运营商的收入增长普及了盈利空间。

2、不利因素

（1）产业园起步较晚

与说明国度比拟，我国产业园发展起步较晚，全球当代产业园实践最早发源于20世纪50年代的好意思国，由于产业转换带来的工业大发展，产业园有了初步的观念。而我国的产业园起步较晚，现在仍处于发展阶段，园区握住和服务水平有待提高。由于起步较晚，园区运营与握住行业创新才略相对较弱，现阶段国内行业存在同质化问题，园区开发进程“重数目、轻质地”，引入款式或企业时大多垂青短期盈利才略，常以对入园款式的政策维持力度、税收减免力度行为聘请圭臬，形成天下产业园开发“千园一面”的特征，导致各园区集结在并吞发展定位上竞争，无法多元化园区发展定位。园区服务主要集结于传统的租出和物业握住服务，业务相对单一 ，房钱收入依赖性大。产业园应有的孵化效应不显著，服务体系不健全，园区各项产业单打独斗发展，产业链条不无缺，集群效应未能得到充分体现，以上各样因素径直制约了产业园的可持续发展。

（2）专科东谈主才的匮乏

产业园与住宅、买卖地产等款式存在一定区别，与实体经济关联更强，对从业东谈主员的专科才略和服务坚定条件高。在产业布局野心、款式接续、客户群体的定位、假想改建、招商引资、后续握住及配套服务等智商均需要各部门各专科东谈主员协同完成。然而，一方面，我国商务服务业起步较晚，穷乏高水平的园区假想开发东谈主员、栽种野心东谈主员及懂运筹帷幄、懂产业、懂园区运营的招商和握住东谈主员，而东谈主才的培养与成长需要较永劫期；另一方面，栽种一支优秀的握住团队与技巧团队也需要进入大王人的期间和资金。相对产业园区“专科化、集群化、高端化、国际化”发展办法，现存的运营团队还远远不可兴盛园区栽种和发展的条件。因此，部分先发企业的东谈主才上风较为显著，但多数产业园运营商的东谈主才短板仍然显著。

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（3）融资渠谈偏窄

对于产业园运营商而言，尤其是部分需要自建产业园区的运营商，园区的开发及运营进程具有资金密集的特征，普遍稳定的融资渠谈和精雅的流动性是产业园运营商平时运作和良性发展的重要保险。现在产业园运营商主要的融资渠谈是银行贷款，相干产业园运营商通过证券钞票化、企业上市等渠谈进行融资的企业较少，融资渠谈较窄，融资才略也不彊。同期由于基础栽种投资回收周期较长，国度财政、产业及银行信贷政策变化大，加之园区自己的造血功能尚未健全，融资渠谈不及将会导致园区的总体开发、配套栽种、服务生态打造速率稳固，以致在顶点情况下会导致园区运营商资金链断裂，栽种款式中止等严重影响企业可持续发展的情况出现。

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（4）握住体制不够科学

自篡改绽放以来，在市集需乞降政策激励双重因素驱动下，我国产业园行业赢得了长足的越过，但其握住体制仍不够熟习。对于占据产业园区主体的高新区及经开区来说，各园区管委会是园区开发栽种的径直职守主体，其职能访佛于一级政府，但穷乏应有的野心、栽种及相干审批权限，由于不具备照章行政主体履历，在入驻企业、上司专揽部门之间需要作念大王人的和谐处事，一朝和谐不到位，将迟误故意的栽种时机，无法与企业发展高效、优质的服务条件相匹配。而比年来逐步崛起的专科产业园运营商虽在运营机制上络续创新，但发缓期间仍然较短，且园区运营与握住教会弧线较长，外部环境日月牙异，中国较为私有的产业样子又与外洋存在诸多不同，难以径直将外洋熟习的园区运筹帷幄模式径直套用，很多握住体制、运营模式仍处于络续摸索的进程之中。

部分产业园在盲目发展进程中穷乏明确的定位，产业功能定位趋同、产业布局相似，园区服务匮乏，未能形成无缺体系。同期园区栽种形象低端无特色、行家服务方法不及且与园区关联性差，与企业诉求脱钩，进而影响后续招商及运营握住，园区握住体制仍有很大普及空间。

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竞争样子

产业园运营开发业务逐步专科化，国内市集涌现了一批专科产业园运营商在天下运营多个产业园。其中的典型代表为联东集团，现在在天下90座城市投资运营产业园区526个，引进、服务新兴制造业和科技型企业19700家。中南高科也在超80个城市布局了超200个产业园款式。此外，界限最初的产业园运营商还有万洋集团、中电光谷、天安骏业等企业。

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发展趋势

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产业园是制造业发展的空间载体，产业园的开发和运营将融入国度战略，在我国产业升级和产业逶迤的进程中起到重要作用。翌日东部地区省市将任性发展特色化、主题化产业园；中西部或东北地区将任性栽种方便做事密集型产业聚焦的产业园，对工业园、物流园等需求很大。跟着千般产业园数目的加多，产业园区经济竞争更加热烈化，构建品牌仍是成为产业园区成立竞争上风的重要举措。千般产业园运营趋于高超化。产业园运营商围绕企业与东谈主才的需求，构建深度服务及资源平台，助力企业与创新东谈主才共同成长；并打造宜产宜居的生态详尽体，兴盛园区东谈主才处事、居住、逍遥的需求。产业园运营商基于大数据、云计算、物联网等信息技巧的应用，打造贤达园区，以普及园区的服务及握住水平。

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